|
|
 |
 |
Недвижимость
за рубежом |
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
- инвестиционный консалтинг
|
АНГЛИЯ АВСТРИЯ ГЕРМАНИЯ ИСПАНИЯ ЧЕХИЯ КАНАДА КИПР
Недвижимость в Германии. Преимущество немецкого рынка: Высокая доходность от аренды. Германия является единственной страной на международном рынке, где наблюдается легкий рост доходности от аренды (соотношение аренды к цене квартиры) на 2% по сравнению с исходным 1995 г. В Великобритании доходность составила в 2004 г. всего лишь 40% от уровня 1995 г., в Швеции - 56%, а в США - 72%. Причиной спада доходности в этих странах явился рост цен на недвижимость. Аренда же не догоняла этот стремительный рост. Поэтому для крупных иностранных инвесторов немецкий рынок является самым привлекательным. По оценкам Allianz рентабельность составляла по всей Германии в 2005 г. в среднем 5,4%. При этом в новых землях (включая Берлин) она была даже выше (5,9%), чем в старых (5,3%). РИСК ПРОСТОЯ. При оценке доходности от аренды неоценимое значение играет и то, рассматривается ли данный объект со стороны владельца как личного пользователя или со стороны инвестора. Т.к. второй из них приобрел жилье с целью капиталовложения. Поэтому на него ложится весь риск, если квартира не буде сдана и он не получит никакого дохода. Приблизительно этот риск можно оценить по квоте пустующих квартир. С учетом этой квоты доходность от аренды составляет в Западной Германии 5,1%, а в Восточной - 5,0%. Т.е. оба показателя превышают уровень актуального ипотечного процента. Эта разница в процентах и побуждает к инвестициям в недвижимость, т.к. решение - покупать или не покупать - значительно зависит от разницы в ипотечном проценте и доходности от аренды. Если эта разница положительная, то на рынок вступают все больше покупателей, т.к. эта инвестиция выгодна также и в финансовом плане, а не только с личной точки зрения. Фактически для инвестора, купившего жилье для личного пользования, получается экономия, а для квартиросдателя - позитивный доход. Вывод: 2006 год выгоден для инвестиций в недвижимость. В международном сравнении высокая доходность от аренды, растущие строительные расходы и конкуренция со стороны крупных инвесторов свидетельствуют о том, что нынешний 2006 г. является выгодным для покупки или строительства недвижимости. Особенно растущие ипотечные проценты беспокоят заинтересованных покупателей. Поэтому мечта о собственных четырех стенах должна стать реальностью уже в этом году. ИНОСТРАННЫЕ ИГРОКИ ЗАВОЕВЫВАЮТ НЕМЕЦКИЙ РЫНОК Федерация планирует радикальную продажу ненужной недвижимости. Это 55.000 квартир, пустующие служебные здания и военные площади. Из находящейся на балансе федерации недвижимости на сумму 10 млрд. Евро для продажи запланировано 8,3 млрд. Евро. Из них планируется продавать каждый год объектов на сумму 500 млн. Евро. Спрос же со стороны иностранных инвесторов ожидается лишь на жилые помещения, но не на военные полигоны. Инвестиционная группа Dubai Investment Group купила торговый центр Мarkisches Zentrum площадью 55.000 кв.м в Берлине за 88 миллионов. Евро. Это вторая инвестиция DIG Real Estate & Hospitality в Германии после покупки торгового центра в Ростоке Rostocker Hansecenter. Целью инвестора является создание инвестиционного портфеля в расчете на долгосрочную, надежную и стабильную аренду и рост цены объекта. HII AG (Hanseatische Immobilien Invest AG) приобретает портфель объектов недвижимости у Немецкого федерального банка (Deutsche Bundesbank). В мае была оформлена сделка на сумму 3,3 миллионов. Евро.В портфель входят жилые многосемейные дома в избранных районах Киля и прилегающего к нему города Кронсхаген, который относится к привилегированным районам этого региона. HII AG делает ставку на рост аренды в отдельных случаях до 100%. ОБОРОТ НА РЫНКЕ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Оборот инвестиций в 152 объекта коммерческой недвижимости в Германии составил в первой половине 2006 г. 21,34 млрд. Евро. 77,6% всех продаж приходится на немецкие фирмы, а доля покупок иностранными инвесторами составила 55,2%. Особенно активными среди покупателей являются инвесторы из Великобритании (12,3%) и США (7,1%). ВМЕСТО РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ТОЛЬКО ПОТЕРИ. Цены на квартиры и дома упали с 2003 г. больше чем на 10%.Многих немцев, желающих продать свою недвижимость в последнее время, ожидал очень неприятный сюрприз: последние годы цены на квартиры и дома падали. Согласно статистике Hypoport самый большой спад цен (16,1%) за последние три с половиной года наблюдался на квартиры. В среднем по стране они упали с января 2003 г. с 176.390 до 148.000 Евро. Цены на вторичные дома за этот же период упали на 11,1% или в среднем с 226.156 до 201.000 Евро. Также подешевели и первичные дома. Развитие же это было не прямолинейным. В течение каждого отдельного года кривая цен то возрастала, то опускалась. В последние месяцы цены на первичные дома застыли. На квартиры они поднялись с февраля на 2,8%. Одной из веских причин роста является растущий интерес иностранных инвесторов к немецкой недвижимости. Это не только покупатели, но и ипотечные банки, которые готовы финансировать 120% от стоимости жилья, на что не решаются немецкие банки. Таким образом подобными кредитами покупатели могут финансировать не только цену квартир, но и дополнительные расходы при покупке, включая маклерские услуги и налог на приобретение земли. Такие кредиты помогают инвесторам перепродавать квартиры арендаторам, живущим в них. Hypoport впервые провел изучение рынка и в регионах и пришел к поразительным результатам: Так с начала 2005 г. упали и цены на квартиры и вторичные дома также в районе Штутгарта, хотя в этом регионе наблюдается демографический рост населения. В Берлине, несмотря на статус столицы, цены на дома упали с января 2005 г. более чем на 10%. Это в четыре раза больше, чем в среднем по стране. Зато на квартиры они немного поднялись. ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТОРЫ СКУПИЛИ В ГЕРМАНИИ ЗА ПОСЛЕДНИЕ ШЕСТЬ ЛЕТ ОКОЛО 700.000 КВАРТИР. Теперь они продают их по привлекательной цене частным лицам. Для частных инвесторов эта сделка часто выгодна, т.к. такие поселения находятся, как правило, в центральных районах с хорошей инфраструктурой и в зеленой зоне. Поэтому сдать здесь квартиры площадью 50-80 кв. м несложно. Для арендатора при покупке его квартиры риск не большой, т.к. он давно живет в этой квартире и знает все ее недостатки и преимущества. Берлин - один из европейских городов с самой низкой ценой на недвижимость - пользуется у инвесторов особым спросом. Даже в Праге и Москве цены на землю и дома дороже, чем в немецкой столице. И несмотря на низкий экономический рост и высокую безработицу, спрос, особенно среди американских, английских и ирландских инвесторов, большой. Рентабельность выше, чем в др. городах Европы. К тому же инвесторы делают ставку на то, что расцвет скоро дойдет и до Берлина. Только в прошлом году было осуществлено 25.000 сделок купли-продажи на сумму свыше 9 млрд. Евро. Это намного больше, чем в предыдущие годы. Тогда в среднем насчитывалось 18.000 сделок. А в 2006 г. их ожидается еще больше. Если 1 кв. м в доме после капитального ремонта в Берлине стоит около 1.500 Евро, то в Лондоне за него надо отдать 15.000 Евро. Подобная ситуация наблюдалась в Лондоне 17 лет назад. В Берлине бум начался два года назад, когда самая крупная строительная компания GSW продала около 65.000 квартир за 405 миллионов Евро американскому инвестору. Это был знак, что недвижимость в Берлине дешевая. И тут пришли австрийцы, а за ними американцы и англичане. Но не только из этих стран. Также из Ирландии, Италии, Франции, Испании и Японии. Даже израильтяне заинтересовались немецким рынком. Покупают они обычные многосемейные дома на 30 квартир, с магазинами на нижних этажах, а также целые кварталы с 1000 квартирами. Их интересуют и супермаркеты, торговые центры, пассажи. Благодаря строительству нового аэропорта Berlin Brandenburg в Schonefeld спросом стали пользоваться и районы на юго-востоке. ДРЕЗДЕН ПРОДАЛ ВЕСЬ ЖИЛОЙ ФОНД ИНОСТРАННОМУ ИНВЕСТОРУ. Впервые немецкая коммуна продала весь жилой фонд инвестору из-за рубежа. 48.000 квартир перешли за 1,7 млрд. Евро американской инвестиционной компании Fortress. Таким образом, город погасил свои долги. Другие коммуны, наверняка, последуют примеру Дрездена, который выбрал для сделки удачный момент, т.к. интерес иностранцев к немецкой недвижимости сегодня необычно высок. За три года они выкупили 900.000 квартир. Сделка с Дрезденом явилась крупнейшей инвестицией в городской жилой фонд в восточных землях Германии. До сих пор инвестиции делались в западные земли и в Берлин. Наряду с Fortress на рынке присутствуют компании Terra Firma Capital Partners, Blackstone и Cerberus, которые ожидают от своей инвестиции ежегодную доходность 20-25%. А крупные концерны, федерация и земли пополняют таким образом свои кассы ликвидными средствами. Около 2,5 до 3х миллионов. квартир принадлежат пока коммунам. Аналитик Deutsche Bank Тобиас Юст, чтобы подчеркнуть огромный потенциал этого рынка, подсчитал, что, если каждая квартира уйдет в среднем по 40.000 Евро, то наберутся, как никак, 100 млрд. Евро. При покупке инвесторы пользуются кредитами в размере 80-90% от общей суммы и достигают за счет низкого ипотечного процента двузначной рентабельности на собственный капитал. Стратегия у каждого инвестора своя: одни покупают дома, чтобы довольствоваться долгосрочным доходом от аренды, другие - чтобы их быстро перепродать. МЮНХЕН НАХОДИТСЯ В СОСТОЯНИИ АЖИОТАЖА. Роста цен на недвижимость, как в восьмидесятые годы, ожидать напрасно. В те времена цены росли за два-три года в два раза. Такого уже нет последние 10 лет. Поэтому при покупке недвижимости надо обращать особое внимание на месторасположение, качество строительства и размер коммунальных услуг. Количество заключенных в 2005 г. договоров о покупке выросло на 26% по сравнению с предыдущим годом и достигло суммы 6 млрд. Евро. Среди 15.000 договоров коммерческая недвижимость составляет лишь небольшую долю. Количество проданных квартир-новостроек возросло на 50% и достигло 3900. Объяснить положительную тенденцию можно возросшим доверием мюнхенцев к росту цен в будущем. В похожих городах: Штутгарте, Берлине, Франкфурте и Берлине колебания цен были намного сильнее. Вырос спрос и на земельные участки. Их было реализовано в 2005 г. на 35% больше. Квадратный метр под постройку дома на одну семью обходится в среднем в 750 Евро, а в самых лучших районах - в 1.350 Евро. Самая высокая цена составила 2.500 Евро/кв.м. Такой ценой не может похвастаться ни один другой город в Германии. Средняя цена на квартиры составила 3.530 Евро/кв.м, а самая дешевая стоила 2.600 Евро/кв.м. Для престижных объектов разброс цен был большим. Так старинная вилла площадью 530 кв.м ушла за 3,7 млн. Евро. А самая дорогая вилла-новостройка стоила всего лишь 1,4 млн. Евро. В самой дорогой проданной квартире 1 кв.м стоил 8.700 Евро, т.е 3,3.млн. Евро за 380 кв.м.Несмотря на такие немного головокружительные цифры, цены на квартиры в Мюнхене упали с 2002 г. на 12-14% с учетом инфляции. Цены же на землю для застройщиков росли, что заставляло их снижать свою маржу или расходы на строительство. Рынок коммерческой недвижимости развивался намного сдержанней и оборот оставался на уровне 2004 г. Отмечается лишь рост сектора участков под высококачественные объекты: плюс 85%. Произошло это за счет роста спроса на строительство супермаркетов, которые ищут новые торговые площади. Самой высокой ценой на землю по всей стране опять же осталась пешеходная в Мюнхене: между Мариенплатц и Штахус за 1 кв.м земли надо выложить 47.000 Евро. Вот такая небольшая сумма... РАСПРОДАЕТСЯ ГЕРМАНИЯ За последние годы число домашних хозяйств к удивлению небывало увеличилось, что привело к росту спроса на жилье. Из-за этого в Западной Германии, где проживает 80% населения, ожидается в этом и следующем году небольшой рост цен. В Восточной же Германии пройдет еще несколько лет, пока не будет ликвидирован переизбыток. К такому выводу пришел DZ Bank AG. После десятилетнего слабого развития экономики и застоя цен на жилую недвижимость можно наблюдать, что с 2005 г. кривая пошла снова вверх. Этому положительному эффекту дополнительно способствовали крупные сделки иностранных инвесторов. Цены на квартиры растут только в Западной Германии Если посмотреть на Немецкий индекс недвижимости (Deix), то цены на дома и квартиры в Зап. Германии выросли, в то время как в Вост. Германии они падали. Взяв за расчет 100 пунктов в 1995, можно говорить о котировке индекса в Вост. Землях - 84 пунктов. Для всей же Германии он вырос до 106 пунктов. В среднем дом на одну семью стоил в Зап. землях в прошлом году 173 400 евро, что означает рост цен на 3,4%. А в Вост. Германии такой же дом стоил 99.400 евро. И, хотя цена и выросла на 7%, она все еще не достигла самого высокого уровня 1999 г. - 107.900 евро. К тому же, надо учесть, что тон в Вост. Германии задает прежде всего Берлин, на кот. приходится больше половины всего оборота рынка недвижимости в этой части Германии. Рынок офисной недвижимости Небольшой всплеск экономики в этом году повлек за собой и какой-то сдвиг на рынке офисной недвижимости. В первой половине года разрешений на строительство было выдано на 5% больше по сравнению с предыдущим годом. В последние годы цены на офисы росли в Лондоне, Париже и Мадриде намного быстрей, чем во Франкфурте и Мюнхене. В сравнении же с др. европейскими городами доход от аренды в немецких городах выше среднего: от 5,3 до 5,5%. В то время, как доля вакантных площадей высокого класса снижается, для офисов более низкого класса эта цифра наоборот растет. Согласно данным Feri Rating & Research доля вакантных площадей по всей Германии должна стать ниже 9%. Положительная волна задела прежде всего Берлин, Гамбург и Мюнхен. Во Франкфурте все еще пустуют 18% офисных площадей. Цифра же эта может вводить в заблуждение, т.к. часто причиной является не избыток офисных площадей, а просто их износ и несоответствие современным техническим требованиям. Таких площадей в Дюссельдорфе 24%, а во Франкфурте всего лишь 10%. На втором месте по спросу стоят торговые центры И тут сказалась активная покупательская деятельность иностранных инвесторов. На 8 млрд. евро было продано торговых объектов, т. е. на 2 млрд евро меньше, чем офисных зданий. Радужных перспектив розничной торговле из-за спада оборота ожидать не приходится. А с 1.1.07 к тому же еще и НДС повысится до 19%, что вынуждает потребителя покупать в конце этого года впрок и подстегивает опять же рост товарооборота. Но, несмотря на это, интерес иностранных инвесторов к торговым помещениям должен сохраниться, т.к. их количество площадей в Германии все еще ниже др. стран. Хотя число торговых центров за последние пять лет и выросло на 100 до 360 и к 2008 г. должно быть построено еще 50, на 1.000 жителей все еще приходится 140 кв.м. торговых площадей. Для сравнения в Испании и Франции эта цифра составляет 200 кв.м, а в Голландии и Швеции - по 300 кв.м. По ставке аренды в центре города ведущее место все еще занимает Мюнхен (до 270 Евро /кв.м /м-ц при 80-120 кв.м). За ним следует Кельн. На 3ем месте - Гамбург. А потом - Франкфурт и Штуттгарт. А в Берлине цены упали. Если же брать окраину города, то доход от аренды упал практически во всех городах Германии. Конец бума может наступить очень быстро, если иностранные инвесторы одумаются и их ожидания не будут оправданы, т.к. покупательская способность будет падать. Введение в Германии REITs Введение REITs (ипотечных инвестиционных трастов) с 1 января 2007 г. все-таки не состоится. На руку REITs были бы и самому федеральному правительству: огромные государственные жилищно-коммунальные хозяйства ждут приватизации и выход на биржу REITs был бы для всех участников прекрасной альтернативой чистой продаже. Спрос со стороны иностранных инвесторов не только положительно повлияет на финансовую площадку Германии, но и принесет дополнительную ликвидность и рентабельность акциям ипотечных фирм. Иностранные инвесторы скупают все подчистую и наживаются на чужой беде. В сравнении с др. странами все последние годы иностранные инвесторы игнорировали Германию. А в то время в Ирландии, Великобритании и Испании цены на жилье росли небывалыми темпами. Причем цены в европейских странах росли быстрее, чем аренда. И лишь в Германии и Японии с 1997 по 2005 гг. цены падали. А ведь Германия -страна с самой развитой инфраструктурой, стоящая на третьем месте в мире по объемам недвижимости. Сначала инвесторы обнаружили, что в стране огромное количество квартир принадлежит государственным и полугосударственным организациям и что цены на них занижены. И вот в 2004 г. начался "закупочный сезон". В 2005 г. объявляется тендер о продаже недвижимой собственности в землях Гамбург и Гессен. Проценты по кредитам находятся на рекордно низком уровне, аренда отвечает международному уровню, а цены практически меньше себестоимости. Конъюнктура начинает улучшаться и новое правительство обещает проводить больше реформ экономики. Первый аукцион имел огромный успех и заинтересовал другие земли. Прорыв был сделан в начале 2006 г., когда один открытый ПИФ продал большой портфель офисной недвижимости. И тут потянулась цепочка. С тех пор собственника сменили 20 портфелей коммерческой недвижимости и 25 стоят еще на очереди до конца года. Цены подскочили вверх. Скупается все подряд. Как долго это может продолжаться? И что это за инвесторы? Вначале это были т.н. Opportunity-Fonds из США и Англии, ожидающие минимум 25% IRR. А за ними последовали Private Equity и Hedge-Fonds, пенсионные кассы из-за границы, государственные службы и арабские шейхи. Все они преследую разные цели: одни хотят побыстрей нажиться, другие делают ставку на будущее. Одним и 95% финансирования кажется мало, другие покупают только за собственный капитал. Одни взвешивают месяцами, другие скупают все подряд. Спрос есть и на очень и на менее рисковые сделки. Возникает вопрос: и уходить из Германии они все будут в одно и то же время? Давайте сначала разберемся: зачем они вообще сюда пришли? То, что ликвидных денег в мире больше, чем возможностей вклада - это еще надолго. Для размещения капитала пенсионных касс требуется все больше возможностей инвестиций. Если взять к примеру пенсионные фонды Австралии, которые уже давно не могут разместить средства в недвижимость у себя в стране, то только они уже оказывают огромное влияние на международные рынки недвижимости. А что будет, если крупные промышленные державы перейдут к новой пенсионной накопительной системе, когда пенсионные отчисления будут идти не напрямую на оплату пенсий имеющихся пенсионеров, а в накопительный пенсионный фонд? Недвижимость становится все больше чистым объектом торговли. Сроки нахождения объекта в портфеле инвестора становятся все короче. И Германия - до сих пор "спящая красавица" - всего лишь вливается в этот глобальный рынок капитала. Благодаря введению REITs инвесторы смогут сделать сравнения. Объекты с низкой доходностью пострадают. Вкладчики смогут вычислить расходы и рынок станет прозрачным и эффективным. Как следствие, возрастет спрос, также и среди отечественных инвесторов. За последние 2 года крупные немецкие компании (E.on, RWE, ThyssenKrupp) и коммуннальные хозяйства продали крупные пакеты жилого фонда англо-саксонским инвесторам Fortress, Cerberus или Deutsche Annington (см. таблицу ниже). Продажа квартир в Германии: самые крупные сделки
Источник: M.M. Warburg Investment Research И конца не видно. На днях Fortress опять скупил почти все объекты открытого фонда Deutsche Bank в Германии. Согласно опросу PricewatarhouseCoopers каждая вторая коммуна в Германии планирует в будущем продать свой жилой фонд.
Выписка из:
(1) 1Einem Ausländer kann eine Aufenthaltserlaubnis zur Ausübung einer selbständigen Tätigkeit erteilt werden, wenn Иностранному гражданину может
быть предоставлен вид на жительство при выполнении предпринимательской
деятельности, если 1. ein übergeordnetes wirtschaftliches Interesse oder ein besonderes regionales Bedürfnis besteht, имеется чрезвычайный
экономический интерес или особая потребность региона 2. die Tätigkeit positive Auswirkungen auf die Wirtschaft erwarten lässt und от деятельности ожидается
положительное влияние на экономику и 3. die Finanzierung der Umsetzung durch Eigenkapital oder durch eine Kreditzusage gesichert ist. обеспечено финансирование
предприятия за счет собственного капитала или кредита. 2Die Voraussetzungen des Satzes 1 Nr. 1 und 2 sind in der Regel gegeben, wenn mindestens 1 Million Euro investiert und zehn Arbeitsplätze geschaffen werden. Предпосылки абзаца 1, пп. 1 и 2
как правило выполнены при наличии инвестиции не менее 1 милл. евро и создании 10
рабочих мест. 3Im Übrigen richtet sich die Beurteilung der Voraussetzungen nach Satz 1 insbesondere nach der Tragfähigkeit der zu Grunde liegenden Geschäftsidee, den unternehmerischen Erfahrungen des Ausländers, der Höhe des Kapitaleinsatzes, den Auswirkungen auf die Beschäftigungs- und Ausbildungssituation und dem Beitrag für Innovation und Forschung. В остальном же предпосылки абзаца
1 оцениваются прежде всего по тому, насколько реализуема идея предприятия и
каков опыт иностранца как предпринимателя, какова сумма инвестируемого капитала
и каково влияние на ситуацию на рынке труда и образования, а также по вкладу в
инновации и исследования. 4Bei der Prüfung sind die für den Ort der geplanten Tätigkeit fachkundigen Körperschaften, die zuständigen Gewerbebehörden, die öffentlich-rechtlichen Berufsvertretungen und die für die Berufszulassung zuständigen Behörden zu beteiligen. В проверке принимают участие
компетентные организации по месту осуществления деятельности, отвестственные за
предпринимательскую деятельность органы, общественно-правовые профессиональные
представительства и органы, ответственные за выдачу лицензии на данную
профессию. (2) Eine Aufenthaltserlaubnis zur Ausübung einer selbständigen Tätigkeit kann auch erteilt werden, wenn völkerrechtliche Vergünstigungen auf der Grundlage der Gegenseitigkeit bestehen. Вид на жительство может быть
выдан для осуществления предпринимательской деятельности и в том случае, если
существуют взаимные правовые льготы для определенных народов. (3) Ausländer, die älter sind als 45 Jahre, sollen die Aufenthaltserlaubnis nur erhalten, wenn sie über eine angemessene Altersversorgung verfügen. Иностранные граждане старше 45 лет получают вид на жительство только в том случае, если у них есть соразмеренное пенсионное обеспечение. (4) 1Die Aufenthaltserlaubnis wird auf längstens drei Jahre befristet. 2Nach drei Jahren kann abweichend von § 9 Abs. 2 eine Niederlassungserlaubnis erteilt werden, wenn der Ausländer die geplante Tätigkeit erfolgreich verwirklicht hat und der Lebensunterhalt gesichert ist. Вид на жительство дается не
больше чем на 3 года. После 3х лет в отличие от §9 абзац 2 может быть выдано
разрешение постоянное (Niederlassungserlaubnis), если иностранный гражданин
успешно осуществляет запланированную деятельность и в состоянии себя
обеспечивать.
ЖЕЛАЕМ УСПЕХА! |
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| © 2005 "Dominanta Business" | Last update: 09.01.2007 14:20 webmaster feedback |
